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Otros fundamentos en los que puede apoyarse el arrendatario de local de negocio al margen de las medidas aprobadas en el Real Decreto-Ley 15/2020

Otros fundamentos en los que puede apoyarse el arrendatario de local de negocio al margen de las medidas aprobadas en el Real Decreto-Ley 15/2020

  • 24/04/2020

El pasado 22 de abril de 2020 nos despertábamos con un nuevo Real Decreto-Ley publicado en el BOE, y ello tras casi seis semanas desde que se declarase por el Gobierno el estado de alarma derivado de la crisis sanitaria del Covid-19 (mediante Real Decreto 463/2020, cuyo artículo 10 decretaba el cierre de locales y establecimientos comerciales, con determinadas excepciones). Se trata del Real Decreto-Ley 15/2020, que, entre otras materias, acuerda medidas para pymes y autónomos en relación con los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

Dicho Real Decreto-Ley prevé la posibilidad de que los arrendatarios puedan solicitar a los arrendadores un aplazamiento del pago de las rentas, sometido ello a muchas limitaciones. Se trata de medidas de urgencia que adopta el Gobierno, y que pretenden dotar de instrumentos a los arrendatarios para, de algún modo, reducir la carga que en estos momentos están soportando, arrendatarios que o bien han tenido que cerrar los locales o establecimientos en los que ejercían su actividad, o que han visto su facturación reducida sustancialmente como consecuencia de la actual crisis sanitaria. No nos extenderemos en el contenido del Real Decreto-Ley por cuanto el mismo ya ha sido objeto de una circular que hemos emitido hoy mismo.

De lo previsto en la nueva norma, sin embargo, no pueden beneficiarse todos los arrendatarios que se están viendo gravemente perjudicados por la situación extraordinaria que estamos viviendo. Y, a mayor abundamiento, en muchos casos estas medidas serán claramente insuficientes para aquellos arrendatarios que, aun acogiéndose a las mismas, seguirán soportando una carga excesivamente onerosa en atención a las circunstancias concurrentes.

En este sentido, entendemos que tales medidas de aplazamiento de pago no impiden el ejercicio de cualesquiera otros derechos y mecanismos que encontramos en la Ley y la Jurisprudencia. Así, nuestra opinión es que, al margen de la moratoria y aplazamiento de pago que prevé esta nueva norma, podrían los arrendatarios (todos ellos, y no sólo los que tienen cabida en el Real Decreto-Ley), en función de cada caso particular, acudir a otros fundamentos jurídicos que podrían contribuir a proteger sus intereses, y entre ellos los siguientes:

 

  • El artículo 1560 del Código Civil, del que se desprende que el arrendador debe responder de toda perturbación de derecho causada por la Administración en ejercicio de sus poderes. En este sentido, si la medida del Gobierno de cierre de locales se entiende como “perturbación” a los efectos de lo previsto por la Ley, podría justificarse que debe el arrendador responder de ella, y con ello podría llegar a afirmarse que no debe el arrendatario seguir pagando la renta mientras tal perturbación persista, sino que es el arrendador quién debe soportar la carga de no percibir dicha renta. En este sentido, existen ya algunos precedentes en nuestra jurisprudencia que han aplicado este precepto en el sentido expuesto.

 

  • La aplicación analógica del artículo 26 (en relación con el artículo 30) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y artículo 1558 del Código Civil, que prevén la suspensión de la obligación de pago de la renta por parte del arrendatario, cuando el mismo se ve privado del uso del bien arrendado como consecuencia de la realización de obras decretadas por la autoridad competente.

 

Es innegable la identidad de razón entre la situación de hecho que prevén esos artículos y la situación en la que nos encontramos, especialmente si tenemos en cuenta que nuestros tribunales, cuando aplican esos preceptos de la Ley,  acuerdan la suspensión de la obligación de pago de la renta basándose en el hecho de quedar el arrendatario privado del uso y explotación del local de negocio como consecuencia de las obras acordadas por la autoridad, y ello con independencia de quién sea responsable de tales obras, o  sobre qué objeto recaigan tales obras, y por lo tanto al margen de cualquier consideración subjetiva acerca de a quién es atribuible la realización de tales intervenciones.

 

  • La aplicación analógica del artículo 1575 del Código Civil, que prevé para arrendamientos rústicos, la rebaja de la renta como consecuencia de la esterilidad de la tierra o pérdida de más de la mitad de los frutos “por casos fortuitos e imprevistos”, incluyéndose en estos “incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever”. A este respecto, también apreciamos identidad de razón entre el supuesto previsto por la Ley y el que nos ocupa, pues ambos se refieren a la pérdida de frutos en un arrendamiento de bienes productivos.

 

  • La existencia de fuerza mayor y de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación, en aplicación de los artículos 1105, 1184 y 1272 del Código Civil, y la jurisprudencia que los interpreta, cuya apreciación podría dar lugar a la exoneración o liberación en el cumplimiento de la obligación.

 

Puesto que nos encontraríamos en este caso ante una fuerza mayor o imposibilidad de carácter temporal o transitorio, lo que no viene regulado por la Ley, nos remitimos a la jurisprudencia de postguerra del Tribunal Supremo, que apreció en múltiples ocasiones esa fuerza mayor o imposibilidad sobrevenida temporal en aquellos contratos cuyo cumplimiento se había visto temporalmente frustrado como consecuencia de la Guerra Civil, aplicando a dichos contratos efectos suspensivos de las obligaciones de las partes.

 

  • También debemos mencionar la denominada cláusula (implícita) Rebus Sic Stantibus, de creación jurisprudencial, sobre la que mucho se ha hablado últimamente, y cuya aplicación permite al órgano judicial modificar el contenido obligacional del contrato en aquellos casos de cambio sobrevenido, excepcional e imprevisible de las circunstancias que se tuvieron en cuenta en el momento de contratar. Su aplicación daría lugar en la mayoría de los casos a una reducción del importe de la renta con el objeto de ajustar el equilibrio de las prestaciones de las partes.
  • Puesto que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral y sinalagmático, también podemos plantearnos la situación desde la perspectiva del principio de conmutatividad, que exige que exista cierto equilibrio básico entre los bienes y servicios que son objeto de intercambio en un contrato oneroso y con obligaciones recíprocas.

 

Y, por último, desde el prisma de la teoría general de las obligaciones y contratos, podríamos alegar incluso que nos encontramos ante un contrato que de forma temporal no tendría todos sus elementos esenciales: un contrato cuyo objeto es (temporalmente) imposible o cuya causa (temporalmente) ha desaparecido o devenido ilícita.

Apuntamos a los anteriores fundamentos de manera indicativa, sin entrar en un análisis en profundidad. Debemos enfatizar sin embargo que los mismos deben ser considerados con extrema cautela, y que la aplicación de unos u otros (o de otros aquí no contemplados, que pudieran ser de aplicación en base a un mejor criterio) dependerá en última instancia de las circunstancias concretas del caso.

Precisamente por el carácter transitorio de la situación que estamos viviendo, y partiendo de que nos encontramos ante contratos de trato sucesivo y de considerable duración, no resulta en absoluto conveniente para ninguna de las partes entrar en contiendas judiciales, especialmente si el interés de las mismas es el mantenimiento del contrato. Así, en muchas de las ocasiones, a ambas partes interesará que dicho contrato siga vigente, y que se siga ejecutando en sus propios términos al finalizar esta situación de excepcionalidad, por lo que, en interés de ambas partes, y en aras al mantenimiento de un buen clima en sus relaciones durante todo el plazo del contrato, lo mejor será alcanzar un acuerdo que permita conjugar sus intereses. Sin embargo,  ese acuerdo no debe necesariamente pasar por un aplazamiento de pagos en los términos regulados por el Real-Decreto Ley, y ello por cuanto, por un lado, no todos los arrendatarios pueden acogerse al mismo, y por otro, porque consideramos que en muchas ocasiones dichas medidas no serán efectivas, o cuanto menos no serán suficientes a los efectos de equilibrar el juego de prestaciones de las partes y ponderar los intereses en conflicto de una manera mínimamente equitativa teniendo en cuenta la gravedad y excepcionalidad de la crisis que estamos viviendo.

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