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COVID-19: Moratoria en los préstamos hipotecarios que afecta a la vivienda habitual e inmuebles destinados a actividad económica

COVID-19: Moratoria en los préstamos hipotecarios que afecta a la vivienda habitual e inmuebles destinados a actividad económica

  • 07/04/2020

En virtud del Real Decreto 8/2020, de 17 de marzo, el Gobierno español aprueba una moratoria en los préstamos hipotecarios – por un periodo de tres meses ampliable- que permite un aplazamiento en el pago de las cuotas hipotecarias. La discusión se centra en si esos préstamos hipotecarios, deben ser o no para la adquisición de la vivienda habitual. A nuestro entender, dado que el preámbulo del real decreto establece que el objeto de Real Decreto es “garantizar el derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad” es que, no es relevante el objeto del préstamo y qué destino se le ha dado, mientras que el bien hipotecado sea una primera vivienda. Este extremo se aclara en el Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo.

 

Consideramos muy relevante, que ambos RDL amplíen la moratoria a aquellas hipotecas que afectan a inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales, o, como sucede con el RDL 11/2020, no se limite a hipotecas para la adquisición de una primera vivienda, sino que se amplíe a aquellas que afectan a la vivienda, más allá del objeto y destino del préstamo solicitado.

 

En relación la moratoria a aquellas hipotecas que afectan a inmuebles afectos a la actividad económica, la medida pretende complementar otras medidas ya adoptadas cuyo objeto es dar un apoyo a aquellos negocios que se han visto afectados por la situación de cierre total de todas las actividades no consideradas esenciales, pequeños y medianos negocios que han tenido que “cerrar” sus puertas por la situación excepcional reduciendo sus ingresos en un 40% o superior.

 

Con estas medidas recogidas el RDL 8/2020, ampliadas y concretadas por el RDL 11/2020, se pretende proteger a las familias en situación de vulnerabilidad y de ahí que el Articulo 9 establezca los requisitos para poder acogerse a dicha medida excepcional, estos son:

 

  • “Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas”, caída que el art. 9.2.b concreta en un 40%.

 

  • Un nivel de renta de la Unidad Familiar por debajo de 3 veces el IPREM (IPREM ANUAL 12 PAGAS= 6.583,20.-€ o IPREM ANUAL 14 PAGAS= 7.680,35.-€), con adaptaciones según el número y situación de sus miembros (5 veces si el deudor tiene discapacidad, 4 veces si alguna persona con discapacidad forma parte de la unidad familiar). Además, el límite aumenta un 10% por cada hijo o mayor de 65 años a cargo (o un 15% en familias monoparentales).

 

  • “Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar”.

 

  • “Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda”.

 

La gran discusión se centra en si estos requisitos son o no acumulativos. Esta cuestión, se resuelve con el Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo, en el sentido de que se determina que los requisitos son acumulativos.

 

El Artículo 16 del mismo, establece: “1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a efectos de este real decreto-ley y del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, quedan definidos por el cumplimiento conjunto de las siguientes condiciones”

 

Dichas condiciones son:

 

  • “que el potencial beneficiario hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de su facturación de al menos un 40%”. En este punto se plantea la misma duda respecto a la redacción dada en el RD 8/2020, por qué no ampliarlo a aquellos trabajos que vean reducida su jornada cuando esta pueda suponer una reducción importante del sueldo. Con el cumplimiento del requisito que recoge el apartado d) del artículo 16 sería suficiente, pero al determinar que se trata de requisitos acumulativos, se hace imposible para estos últimos.

 

  • Un nivel de renta de la Unidad Familiar inferior a 3 veces el IPREM, con adaptaciones según el número y situación de sus miembros (5 veces si el deudor tiene discapacidad, 4 veces si alguna persona con discapacidad forma parte de la unidad familiar). Además, el límite aumenta un 10% por cada hijo o mayor de 65 años a cargo (o un 15% en familias monoparentales). Se mantiene igual al anterior RD 8/2020.

 

  • “Que el total de las cuotas hipotecarias más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar”. En las cuotas se sumarán las del préstamo de la vivienda habitual y las de otros préstamos para la adquisición de los otros inmuebles del art. 19. Se excluyen por tanto otros gastos que parecían estar incluidos en el RD 8/2020, como alimentación.

 

  • Que el esfuerzo de acceso a la vivienda (cuota hipotecaria/renta familiar) se haya incrementado en un 30%.

 

Así, según lo anterior, la casi mayor novedad que se hace en el RD 11/2020 de 31 de marzo, respecto al Real Decreto Ley 8/2020 de 17 de marzo, es el ámbito de aplicación de la moratoria.

 

  • La vivienda habitual.

 

  • Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales.

 

  • Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.

 

Dadas las circunstancias podemos considerar que la nueva regulación mejora la anterior, aclara (acertadamente o no) cuestiones oscuras como el requisito de vulnerabilidad, o supuestos en los que se amplían esa suspensión, como aquello créditos hipotecarios no destinados a la primera vivienda o aquellos créditos personales sin garantía hipotecaria. Debemos ver esta situación como una oportunidad, oportunidad para que los diferentes agentes ayuden a flexibilizar y agilizar la interpretación de las previsiones de la normativa aprobada, mediante el acuerdo entre las partes, siempre teniendo en cuenta la excepcionalidad de la presente situación y adaptando los contratos a la misma.

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